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Kosten für ein Haus in Bulgarien

Bulgarien Haus

Kosten für ein Haus in Bulgarien

Dass die Bulgaren eher ein Haus kaufen als in Miete zu wohnen, habe ich schon erwähnt. Vielleicht ist das der Grund, weshalb ich so viele unfertige Häuser auf dem Land gesehen habe!? In jedem Fall stehen in Bulgarien zahlreiche Häuser zum Verkauf!

Eine Sache vorab
Ich rate jedem, der plant, ein Haus zu kaufen, dies nur über einen Immobilienmakler zu tun, um spätere Überraschungen zu vermeiden! Je nach finanzieller Situation ist auch ein Gutachter keine Fehlinvestition, zumal er Details vom Objekt erkennen kann und somit wesentlich zur richtigen Entscheidung beiträgt. Bei unserem Hauskauf haben wir zusätzlich eine Rechtsanwältin engagiert und darüber sind wir sehr froh gewesen! Das können wir auch nur jedem als Tipp geben.

Zustand der Häuser
Der Zustand dieser Häuser ist sehr unterschiedlich und man sollte bei einem Hauskauf genau wissen, was man macht bzw. wieviel noch für den Umbau/Ausbau investiert werden muss. Leider ist es oftmals so, dass die Elektrik veraltet ist, es keinen Anschluss an den Kanal gibt, Drainagen fehlen, Das Haus nicht isoliert und feucht ist, usw.

Wie bereits erwähnt, hilft ein Gutachter, der ab ca. 600 EUR (je nach Objektpreis) ein Gutachten erstellt, sehr weiter. Solltest du dir beim Hauskauf unsicher sein, kann auch ich dir gerne bei der Entscheidung helfen. Selbstverständlich kann man bei bulgarischen Häusern keinen deutschen Standard erwarten. Die Häuser bzw. die Räume sind meist viel kleiner als in Deutschland und Keller sind ebenso die Ausnahme wie ein zentrales Abwassersystem. Zumindest in den dörflicheren Gegenden.

Häufig ist ein kleiner Garten oder ein Grundstück mit Obstbäumen am Haus dabei, und einen Brunnen zum Bewässern darf man hier auch bohren. Und das ist möglich, ohne sinnfreie Auflagen erfüllen oder idiotischen Behördenirrsinn durchlaufen zu müssen! Hierzu benötigt man nur eine Zusage vom Bürgermeister des Ortes. Das genügt! Wer ein Haus mit Außenwandisolierung, Dachisolierung oder einem Energiepass sucht, dem wünsche ich viel Glück dabei.

Es ist schon so, dass man hier in Bulgarien billige Häuser bekommen kann. Dabei darf man aber Renovierungskosten nicht unterschätzen, weil das (Bau-)Material, wenn überhaupt, nur unwesentlich billiger ist als in Deutschland! siehe BG online Baumärkte

Die Preise

Preise für ein Haus
Im Landesinnern gibt es Häuser schon ab ca. 2.000 EUR (entsprechend ist der Zustand) und in Meeresnähe muss man für das ungefähr gleiche Haus ca. 20.000 € zahlen. Selbstverständlich gibt es auch Häuser für 200.000 € und mehr. Mit etwas Glück und Geduld kann man aber auch in Meeresnähe ein relativ preiswertes Haus kaufen. Leider sind die meisten (billigen) Häuser in einem schlechten Zustand und müssen renoviert werden. Also Vorsicht beim Kauf einer Immobilie!

Immobilienpreise in Bulgarien steigen schnell
In den Jahren 2000 – 2008 gab es eine Preissteigerung von 300 % auf dem Immobilienmarkt. 2009 kam dann der Immobilien-Preissturz um ca. 25%. Danach fielen die Preise auf dem Markt bis zum Jahr 2014. In 2014 verzeichnete der Markt einen Preisanstieg von 2,78%. 2015 auf 4% und 2016 stiegen die Immobilienpreise um 8 %. In 2017 um weitere 8,59 % (6,55 % inflationsbereinigt) und es wird aus offiziellen Stellen erwartet, dass sich der Trend weiter fortführt. In Burgas sind die Preise für einen Neubau um 2 % gesunken. Für bereits bestehende Gebäude um 13,4 % gestiegen. Quelle: investor.bg

Kaufnebenkosten
Als Kaufnebenkosten für einen Hauskauf muss man ungefähr mit 8% – 10% der Kaufsumme rechnen. Diese setzen sich zusammen aus:

  • Vermittlungsprovision Makler ca. 3%
  • Grunderwerbssteuer 3-4% (von Stadt oder Gemeinde erhoben)
  • Gebühr für Notar 1,5%
  • Gebäudeschutzversicherung bis ca. 0,5%
  • Gutachter oder sonstiges ca. 1-1,5%
  • Jährliche Grundsteuer (wir haben in 2017 für 100 m² Wohn und 600 m² Grundstück) 60 Lev = 30 EUR bezahlt und ist an die Gemeinde/Stadt zu entrichten.

Haus mieten
Ein auf dem Land liegendes zweistöckiges voll möbiliertes Haus, für bulgarische Verhältnisse aber trotzdem akzeptabel, kann man schon für 250 EUR – 350 EUR/Monat mieten. In der Stadt wird das wesentlich teurer!

Nebenkosten (Strom/Wasser usw.)
Die Nebenkosten werden nach dem Verbrauch gerechnet und stehen bereits auf der Seite: Kosten für eine Mietwohnung

Es gilt auch in Bulgarien nunmehr, dass Schnäppchen immer seltener werden und es vor allem auf die Lage und Qualität einer Immobilie ankommt.

33 comments

  1. Jörg Schönknecht

    Beste Infos bisher, weiter so 😉

    Wir sind am 26.6.2018 im Lions Hotel für 14 Tage. MFG Fam.Schönknecht

  2. Manfred Passinger

    Hallo Franz,

    ich bin vor ca. einem Monat auf Deine vorzügliche Webseite gestossen, dafür meinen allergrössten Dank und soviel als “Lohn für deine Arbeit und die kostenlosen Informationen” 😉
    Beschäftige mich seit etwas über einem Jahr mit dem Gedanken dem “gelobten” Deutschland endlich Ade zu sagen, recherchierte daraufhin nach einem mir passenden Land und kam dabei auf Bulgarien.
    Ich wär in meinen Bestrebungen ein gutes Stück weiter, würde wohl auch schon eine Immobilie dort besitzen, wenn meine “bessere Hälfte” nicht ihre -in meinen Augen völlig unbegründeten- Ängste vor diesem Schritt hätte. Ganz im Gegenteil, denn ich bin der festen Überzeugung, daß dies unsere Zukunft im Alter darstellt.
    Letztes Jahr besuchte ich Bulgarien für zwei Wochen und war bei deutschen Auswanderern in der Ortschaft Braknitsa/Oblast Targovishte untergebracht, lernte dort auch andere deutsche und englische Auswanderer kenne, welche bestimmt nicht freiwillig in ihre alte Heimat zurückkehren. Wollte mal sehen, ob ich als Deutscher mein Leben dort führen könnte. Es übertraf meine Erwartungen und ich bin Feuer und Flamme für Bulgarien. Lieber heute als morgen!
    Das hätte ich in dieser Form nicht gedacht, auch nicht, daß ich in Deutschland Probleme bekomme und eben nicht in Bulgarien!!! Insgesamt bin ich 3000 Kilometer mit einem in Sofia gemieteten Wagen in Bulgarien herumgefahren, die Menschen aufgeschlossen und bodenständig, hilfsbereit und kein Vergleich zu meiner “Heimat D”.
    Wie man darauf kommt, daß Bulgarien das ärmste Land der EU-Zone sei, dies erschliesst sich mir nicht. Die Bulgaren und das Land sind in anderer Hinsicht “reich”, man muß nur einen anderen Standpunkt dazu annehmen wollen.
    Als Tipp, da ich keinen Hinweis auf deiner Webseite fand, aber Radio Bulgarien berichtet in deutscher Sprache über Kultur/Vorkommnisse/Veranstaltungen/Politik in BG auf ihrer Webseite “http://bnr.bg/de”
    Habe gestern in der Nacht eine Frage per Email an Radio Bulgarien gestellt, die nach einer Stunde vom Chefredakteur (!!!) ausführlichst und in deutscher Sprache beantwortet wurde! Ich bin völlig überwältigt und im positivsten Sinne angetan. So etwas habe ich in D noch nie erlebt!
    Sehr gerne höre ich nun auch bulgarische Musiksender, wie “XRaydio” auf “xraydio.net/” und Jazzfm auf “jazzfm.bg/en/online”. So etwas wünschte ich mir in D, aber…

    Viele liebe Grüsse und auf bald
    Manfred

    • Die Frage ist doch, ist deine Frau auch so begeistert. Wenn man auswandern möchte, dann müssen beide an einem Strang ziehen. Sicher ist dabei die richtige Ortswahl auch entscheidend. Also viel reden, planen und auch die Wünsche des anderen berücksichtigen, dann findet man sicher einen gemeinsamen Nenner. Wir sind jetzt 9 jahre hier und werden auch nicht mehr zurückgehen. Bulgarien ist zu unserer heimat geworfen. Mehr als wir je gedacht hatten.

      • Hallo Brigitte,

        vielen Dank für deine Zeilen.
        Die Situation bei meiner Frau stellt sich leider etwas anders dar.
        Sie würde bestimmt meinen Plänen zustimmen, wenn sie nicht durch ihre Krankheit daran gehindert würde.
        Bin der Meinung, daß ein “Tapetenwechsel” vom “dunklen D” ins “sonnige BG” eine Linderung ihrer Krankheit bringen würde. Ganz bestimmt sogar!
        Die “Ablehnung” meiner Frau ist begründet aus ihrer Krankheit heraus.
        Dies kann man als “Aussenstehender” nicht nachvollziehen, wenn man mit dieser Art Krankheit ansonsten nichts zu tun hat.

        Gruß
        Manfred

  3. Meine Besichtigungstour
    Von insgesamt 15 Häusern blieben 5 übrig, bei denen sich die Hinfahrt wirklich
    lohnte und von denen dann nochmals 2, bei denen ich wirklich und tatsächlich zuschlagen
    wollte.
    Vor allem ein Häuschen hat es mir sehr angetan. ABER es hat sich für mich kurz nach
    Eröffnung der Verkaufsverhandlungen etwas völlig anderes ergeben.

    Jetzt würde ich dieses Haus gerne jemandem empfehlen, der vllt. unsicher ist oder auch
    nicht ewig lang vergeblich nur Bruchbuden besichtigen möchte.
    Das Haus liegt nördlich von Varna, einen Katzensprung von Balchik entfernt.
    Es ist nicht riesengroß, aber ausreichend für zwei Personen, hat einen wunderschönen Garten mit
    Steinmauer rundherum, Parkplatz, Barbecue, Gartenhaus/Gästehaus, Alarmanlage.
    Sehr, sehr sauber und gepflegt gehalten!!!
    Kostenpunkt: 55.000 EUR abzgl. ca. 1500 EUR bei guter Verhandlung.

    Das Haus wird über einen vertrauenswürdigen Makler verhandelt. Ich habe persönlich überhaupt nichts damit zu tun, möchte nur einen guten Tipp abgeben für jemanden, der nahe am Meer wohnen möchte.

    • Grüezi wohl
      Ihr Artikel hat mich sehr angesprochen. Können Sie mir weitere Angaben zum Objekt für ca. 55’000.- EUR machen? Gerne können Sie mich auch telefonisch erreichen: 0041 xx xxxxx

    • hallo chris,
      wir sind auf der Suche nach einem Haus in der Nähe von Varna o.ä..
      Wir sind Ende Mai für eine Woche in Varna und wollen uns Immobilien anschauen.
      Könnten wir das Haus als exposé irgendwie/irgenwo anschauen. Haben Sie für uns
      ggf. freundlicher weise eine kontaktadresse?
      Gruß Evelyn

  4. Guten Tag,liebe Auswanderer,alles sehr aufschlussreiche Beiträge und Kommentare aber als Grundkonsenz stelle ichfest..1.Man möchte nam besten zum Nulltarif Gold kaufen.2.Hat man schon überlegt das auch bulgarische Bürger endlich nach fast 30 Jahren Umsturz vernünftig leben wollen. 3.Zum Leben gehört ein Grundeinkommen.4. Wenn man Trinkgeld gibt max 10% vom Rechnungsbetrag,ich weiß nicht wer von Ihnen schon je in der Gastronomie(Deutschland) gearbeitet hat,ich als Student,der weiß das es immer und überall ein Basis-Hungerlohn ist und man zu 80% vom Trinkgeld leben muß.5.Wenn man eine Immobilie kaufen wil sollte man einen deutschsprachigen Makler empfehlen und einer der in der Lage ist ,klar alle Bedingungen zu erklären.6.MIndestensn 2x nach Bulgarien die verschiedensten Angebote vergleichen und sacken lassen.7.Klimatisch ist die beste Zone für Deutsche die Dobritscha .also nordöstlich von Varna.8.Vor allem ohne jegliche Vorurteile und Überheblichkeiten,was leider uns Deutschen sehr oft angelastet wird nach Bulgarien AUSWANDERN.
    #Wer eine Top Maklerin mit Mann(Bautechnik) ,deutschsprachig aus Varna,die in allen Rechtsfragen bestens Bescheid weiß und absolut gute Notare vorweist,kennen lernen möchte kann sich bei mir melden,ich mache aber keine Reklame dafür ,wir waren aber TOP zufrieden !!

    Wer Ruhe und eine ausgeglichene Mentalität sucht ,wo auch div.Nationen völlig friedlich Miteinander leben der sollte Bulgarien nehmen.
    Viel Erfolg wünscht Peter Fabritz
    Wir wohnen bei Kavarna auf dem Land,8km vom Meer.

    • Bei der immobilie kann ich dir nicht ganz recht geben, zweimal hinfahren und sacken lassen, dann sind die guten Angebote weg und du kannst von vorne anfangen.

    • Diese Anwältin empfehle ich ebenfalls wärmstens!
      Grundätzlich sollte man niemals ohne Anwalt kaufen … ja, dem schließe ich mich ebenfalls an!

      Bitte hört nicht drauf, wenn Euch gesagt wird, dann man in BG bautechnisch schalten und walten kann wie man will. Die haben ein Baurecht, das genauso streng gehandhabt wird wie in D und genauso kompliziert ist es auch!
      – Für Schwarzbauten gibt es kein Pardon, auch wenn das immer wieder behauptet wird.
      – Nachgenehmigungen gibt es i.d.R. ebenfalls nicht. Bei Erteilung einer nachträglichen Bau-Genehmigung muss vorher der Abriß des unerlaubt errichteten Bauwerks erfolgen.
      – Man braucht nicht nur Genehmigungen für große Vorhaben, auch Sommerküchen, div. Barbecue-Plätze, Pools und div. andere Bauten bedürfen der Genehmigung.

      Der gute Rat, vor dem Kauf einen geschulten Anwalt einzuschalten, kommt wirklich nicht von ungefähr und erspart vieles an Lehrgeld.
      Lasst also vorher einen

  5. Ich hab jetzt mal zwei Anbieter von Häusern grob angesehen und muss sagen, dass die Preise doch sehr hoch sind. Ich nehme am an, was günstig zu haben ist, ist dann vielleicht “Schrott”. Was ich so sehe ist von den Preisen her schon bald so wie in D.

    • ja, die günstigen sind in der regel schrott! achtung: oft gibt es das gleiche objekt bei verschiedenen maklern zu völlig unterschiedlichen preisen. ich hab schon preisunterschiede von 30% gesehen (beobachte den markt seit 2016)

    • Ja MOna ,es kommt sehr darauf an wo und wie man wohnen möchte ,man kann in Varna Häuser kaufen von 60 bis 500000 Euro,oder 10-bis 30max 60 km ( z.B. bei Balcik oder Kavarna) ab 20-bis max200000 Euro,Letztere sind dann schon Luxusbungalow mit Meenlick,Schwimmingpoll und
      italienischem Baustil.

    • schau mal unter victoriahill Burgas, die haben gute und hochwertige häuser aber eben in einer anlage. Ich finde die Preise ok, für das was man geboten bekommt. Aber selbst da gibt es große Unterschiede und das liegt meist in dem was in den häusern verbaut wurde und was sonst noch besonderes am haus gemacht wurde.

  6. Man kann immer verhandeln.
    Balinova Invest und viele andere bieten auch an, ohne Provision zu arbeiten. Wer glaubt, dass die für lau arbeiten, soll das doch weiter glauben.
    Verstehe gar nicht, was diese übertriebene Werbung für diesen einen Makler soll.

  7. Hallo Christian,

    ich kann dir unsern Immobilienmakler gerne nennen, bei dem wir unser Haus gekauft haben. Bitte bei Interesse eine Mail an mich. Gruß

  8. Danke dieser Beitrag ist schon einmal ein guter Einstieg, gibt erste Infos… Kannst du evtl. Immobilienportale empfehlen?
    Beste Grüße
    Chris

    • Werner Dörrenbächer

      Wir haben unser Haus über ein seriöses Immobilienportal gefunden, wo der Käufer keine Provision bezahlen muss.

      • Ein Link wäre nett.

      • es werden nur links zur verfügung gestellt, deren inhalt ich selbst getestet habe, oder die aus offiziellen stellen stammen. werbung ist auf diesen seiten nicht erlaubt. ihr könnt aber gerne hier eure email-adressen austauschen, um miteinander und unabhänig kommunizieren zu können.

        • Werner Dörrenbächer

          Allergrößten Respekt vor deinem Blog. Allerdings solltest du deine eigenen Vorgaben auch einhalten. Wenn du nur Links veröffentlichst, die du selbst getestet hast, solltest du ja auch die Umzugsfirma Nikea BG kennen. Den Link von Biggi hast du unter “neuesten Kommentare” zugelassen, meine Empfehlung für das Immobilien-Portal buyinbg leider gelöscht…
          Nun, Biggi hat diese Empfehlung von mir, da ich mit dieser Firma 2 Umzuge aus DE durchgeführt habe. Der Firmenchef kam uns in DE sogar besuchen, um sich das Transportgut anzusehen. Aufgrund seiner vor Ort gemachten Recherchen kam einige Tage später das unschlagbare Angebot (incl. Transportversicherung)….ich meine, wer macht so was schon?
          Ich finde das sehr schade, zumal du ja nicht alles selber testen kannst. Ein bisschen mehr Vertrauen würde ich mir schon wünschen. Oder wie war das mit den Empfehlungen von Blechhallenherstellern?
          Mit freundlichen Grüßen
          Werner Dörrenbächer / Umgebung Burgas

          • hallo werner, danke für dein feedback. du solltest wissen, dass auch meine partnerin kommentare zulässt oder sperrt. und da sie biggi eben mal kennt und ihr vertraut, wurde der kommentar auch selbstverständlich zugelassen. für die empfehlung der blechhallenhersteller habe ich mich bereits gedankt und hat mit den kommentaren hier meiner meinung nach nichts zu tun. Wenn dir so viel daran liegt, dass der link hier erscheint, dann setz einfach einen neuen kommentar mit dem link ab. gruß

      • Werner Dörrenbächer

        Wir haben unser Haus über ein seriöses Immobilienportal mit Sitz in Varna gefunden. Das Interessante, der Käufer muss keine Provision bezahlen!
        de.buyinbg(dot)com/
        Als Ansprechpartnerin empfehle ich die sehr gut deutschsprechende Dessi Nikolova

        nachtrag:
        der betreiber dieser webseite ist für externe links und deren inhalte nicht verantwortlich und kann nicht zur haftung herangezogen werden, bulgarien-franz

        • Dafür schlägt diese Firma einige tausend Euro mehr auf den Kaufpreis auf als andere Makler. Muss man sich ausrechnen, ob sich das lohnt.

          Ohne Provision arbeitet auch eine weitere Immobilienfirma, Link gebe ich gerne auf Anfrage weiter.

          • Werner Dörrenbächer

            Das kann ich leider nicht bestätigen. Ich konnte sogar den Kaufpreis meiner Immobilie durch direkte Verhandlung mit dem Anbieter um mehrere Tausend Euro runterdrücken und wurde beim Erwerbsprozess durch diese Immobilienfirma hervorragend betreut!

        • Wenn der Makler keine Provision kassiert, stimmt etwas nicht. Oder ist die Provision vielleicht versteckt auf den Kaufpreis aufgeschlagen?

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